個人間での売買による名義変更

こんなことで悩んでいませんか?

☑ 買主、売主で直接話しがまとまったから、不動産業者を間にいれないで手続きしたい
☑ 不動産業者は間にいれたくないけど、後々揉めないように固定資産税の精算や契約書は作成したい
☑ 仲介業者の仲介手数料を節約したい

登記しないとどうなる?

登記簿は売主名義のままですので、売却したり、購入した不動産を担保にお金を借りたりすること等が出来ません。
第三者にさらに売却されるリスクがあります。
そのため登記手続きは実務上不動産の売買の際には100%手続きします。

当事務所ではあなたのお悩み全て解決致します!

不動産仲介業出身の司法書士・宅地建物取引士が売買契約書の作成から最後の引き渡しまで全て手続き致します。
固定資産税・都市計画税の日割り清算や、区分所有建物であれば管理費修繕積立金の日割り清算、管理組合に提出する書類についてもご説明、手配させていただきます。
不動産仲介業者を挟むより圧倒的にコスト削減することが可能です。

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個人間売買手続き概要

必要書類

買主


個人での購入の場合

・住民票 ※当事務所で取得可
・ご実印
・買主負担の登記費用
・売買代金預金先の通帳及び銀行印(インターネットで振込の場合は不要)
・本人確認資料(運転免許証、個人番号カード、パスポート等)
※融資がある場合
・印鑑証明書(登記申請日から発行後3ヶ月以内のもの)

法人での購入の場合

・会社代表印
・買主負担の登記費用
・売買代金預金先の通帳及び銀行印(インターネットで振込の場合は不要)
・代表者の本人確認資料(運転免許証、個人番号カード、パスポート等)
※融資がある場合
・印鑑証明書(登記申請日から発行後3ヶ月以内のもの)


売主


個人が売却する場合


・登記済権利証(登記識別情報)
・印鑑証明書(登記申請日から発行後3ヶ月以内のもの)
・実印
・売却する不動産の納税通知書若しくは固定資産評価証明書(登記申請日の年度のもの) ※当事務所で取得可
・売却不動産の鍵及び関係書類一式
・本人確認資料(運転免許証、個人番号カード、パスポート等)
・売買代金の振込先銀行の通帳等(売買代金の着金確認のため)
※担保権抹消がある場合であって、抹消書類の代理受領に銀行指定の書類が必要な場合
・銀行指定の抹消書類の代理受領の委任状等

登記簿上の住所、氏名が今現在の住民票上、戸籍上の住所氏名に変更がある場合

住所が違う場合
・住民票若しくは戸籍の附票 ※当事務所で取得可
※繋がりがとれない場合には、別途住民票の除票や除かれた戸籍の附票が必要になります。

氏名(苗字)が違う場合
・戸籍謄本 ※当事務所で取得可
・本籍地記載入りの住民票もしくは戸籍の附票 ※当事務所で取得可
※繋がりがとれない場合には、別途除籍謄本等が必要になります。

法人が売却する場合

・登記済権利証(登記識別情報)
・印鑑証明書(登記申請日から発行後3ヶ月以内のもの)
・会社代表印
・売却する不動産の納税通知書若しくは固定資産評価証明書(登記申請日の年度のもの) ※当事務所で取得可
・売却不動産の鍵及び関係書類一式
・代表者の本人確認資料(運転免許証、個人番号カード、パスポート等)
・売買代金の振込先銀行の通帳等(売買代金の着金確認のため)
※担保権抹消がある場合であって、抹消書類の代理受領に銀行指定の書類が必要な場合
・銀行指定の抹消書類の代理受領の委任状等

手続き費用

名義変更司法書士報酬 77,000円(別途消費税)
※登記簿上の住所、氏名(法人の場合には本店、商号)に変更がある場合
所有権登記名義人表示変更 15,000円(別途消費税)
※売主が権利証(登記識別情報)を紛失している場合
本人確認情報 80,000円(別途消費税)

不動産売買コンサルティング報酬 10万円+不動産売買価格の0.5%(別途消費税)
※リーガルチェック、売買契約書作成、名寄帳・評価公課証明書取得、公図、地積測量図、建物図面、各階平面図等取得、固定資産税・都市計画税清算、日割精算書作成、引渡完了確認書作成、売買において懸念される事項のご説明 ※区分建物の場合 重要事項調査報告書取得、管理費・修繕積立金清算、固定資産税・都市計画税清算等の業務を全て含みます。

以下ご自身で手続きしても必ずかかる費用です。
登録免許税
土地⇒固定資産評価額の1.5%
建物=原則固定資産評価額の2.0% ※居住用不動産、50㎡以上、築20年(RCは25年)以内であれば固定資産評価額の0.3%
※融資がある場合 融資額(債権額)の0.4%
登記情報事前閲覧代 不動産一つにつき335円
※登記簿上の住所、氏名に変更がある場合
不動産一つにつき1,000円
登記完了後登記簿謄本取得代 不動産一つにつき500円
※軽減措置適用の一定の要件を満たす場合 住宅用家屋証明書取得手数料 1300円

手続きに要する期間

当事者が時間調整していただき、全ての書類が整っていればすぐに手続き可能です。
登記申請から登記完了に概ね一週間から二週間ほどかかります。
そのため、ご依頼から登記完了までは最短二週間ほどで手続き可能です。

不動産を売買した際にかかる税金

登録免許税

不動産の名義を売主から買主名義にする際に納付します。(課税
土地⇨固定資産評価額の1.5%
建物⇨固定資産評価額の2.0%(一定の要件を満たせば0.3%)
※購入にあたって融資がある場合
融資額(原則債権額の0.4%)
※登記簿上の住所、氏名に変更がある場合
不動産一つにつき1,000円
上記の費用は司法書士の報酬及び他の実費とともにお預かりさせていただきます。


不動産取得税

不動産取得税はかかります。(課税
原則土地及び建物の固定資産評価額の3.0%です。


贈与税

贈与税はかかりません。(非課税)


相続税

相続税はかかりません。(非課税)


譲渡所得税

譲渡所得税は売却した際に売主に利益が出ていれば売主に対して課税されます。(場合による

譲渡所得税の計算方法は複雑なのですが、単純に買った金額より低く売却した場合でも課税される余地があります。
なぜなら簿記上の不動産の価格と実際に売却した金額(ここに売却の際にかかった諸経費を引きます)から計算した上で判断するためです。

例えば7年前に3000万円(土地1500万円、建物1500万円とする)で買った戸建を、買った値段の同額である3000万円で売却した場合には、実際には利益が出ていませんが、こういったケースでも課税される余地があります。

簿記上の価格の説明をしますと、建物は使用するにつれて経年劣化しますが(土地は時が経っても経年劣化しません)、経年劣化は月日を経って徐々に経年劣化します。
この経年劣化した分を建物の価値から毎年下げましょうということを減価償却といいます。(わかりやすく説明するため細かい違いはご容赦ください)

例えば上記の建物のように買った当時は1500万円でも、7年間使えば建物の価値は今現在は経年劣化した分だけ価格は下がっていますよね。
そういう建物(固定資産)は税法で決められた通りに減価償却しましょうと。
この減価償却を毎年していった価格を簿記上の価格といいます。

上記の例では、1500万円で買った建物も7年間の減価償却費として毎年50万円ずつ減価償却していったとすると1500万円−50万円×7年間=1150万円が簿記上の価格になります。

そのため、実際の売却金額3000万円−(土地1500万円+建物1150万円=2650万円)=350万円が簿記上の利益としてこちらの金額に一定の税率をかけたものが課税されます。

売主が個人の場合
・長期譲渡所得税率(保有期間が5年以上の不動産の売却の場合) 益金に対しての20%
・短期譲渡所得税率(保有期間が5年未満の不動産の売却の場合) 益金に対しての39%

売主が法人の場合
売主が法人の場合には譲渡所得税はかかりません。固定資産売却益として法人税がかかります。(宅建業者であれば売り上げとして)

※譲渡所得税がかかる場合でもマイホームの売却であれば、3000万円までの譲渡所得税の特別控除の特例があります。
【参考】
マイホームを売った時の特例

譲渡所得税がかかる場合には、不動産を売却した年の翌年に確定申告が必要になります。
マイホームの売却をした際の特例措置の適用を受ける場合にも確定申告が必要になります。


固定資産税・都市計画税

毎年1月1日現在の不動産登記簿上の所有者に対して課税されます。

ほぼ間違いなく年の途中で売買することになり、売主の負担で、買主が取得する日以降の固定資産税・都市計画税を納めることになってしまい、売主が不利になってしまいます。
そのため、不動産売買の取引では実務上固定資産税・都市計画税の日割り計算(区分所有建物であれば管理費・修繕積立金も)をします。

不動産を取得した翌年の1月1日所有者は登記簿上買主の名義になっていますので、売主は関係ありません。
税率は固定資産課税標準額に1.7%(固定資産税・1.4%、都市計画税0.3%)です。

ご依頼の流れ

1.お電話、お問い合わせフォーム、LINE @からお問い合わせ
2.不動産の権利証(お持ちでなければ登記簿謄本)と直近年度の不動産の納税通知書のご用意
3.私共の方で登記費用のお見積書の送付
4.費用に問題なければ正式なご依頼後手続き着手
5.必要書類のご案内
6.当事者が集まる日に売買契約の締結、登記関係の委任状等に署名、押印、必要書類の授受、売買代金、日割り清算金のお振込、登記費用、コンサル費用のお支払い
7.鍵等の関係書類を売主から買主へ交付
8.インターネットを使用して法務局に登記申請
9.登記完了後、登記識別情報等の重要書類のご郵送