誰でも分かる!不動産の贈与税まとめ

日本では財産を贈与すると財産を譲り受けた人に対し贈与税を課しています。

また亡くなった方が一定以上の財産を保有していた場合には、相続人に対し相続税がかかります。

つまり生前に不動産を譲り受ける場合には贈与税、亡くなった後に不動産を譲り受ける場合には相続税のことを頭に入れておく必要があります。

贈与税を課している理由としては、相続税がかかるくらいたくさんの財産を持っている方が生前に財産を贈与することによって相続税の課税対象となる相続財産を減らすことを阻止するためでしょう。

そのため贈与税は相続税よりも税率が高いです。

本稿では不動産を贈与した際にかかる贈与税について解説します。

贈与税とは

贈与税とは、個人が財産を贈与(あげる)した際に、受贈者(財産を譲り受けた人、貰った人)に対し課される税金です。

贈与者及び受贈者がどちらも個人の場合に限りかかる税金となります。

贈与税は譲り渡す財産の額に応じて課税される金額が決まります。

預貯金、金銭、株式、債権、宝石等の動産等も贈与税の財産の対象となります。

また不動産も財産ですから贈与税の財産の対象となります。

贈与税の課税方式

贈与税の課税方式は2種類あり、原則として暦年課税であり、届出をすることによって相続時精算課税を選択することも可能です。

暦年課税

暦年課税とは、1月1日から12月31日までの1年間の間に贈与によって受贈者が取得した財産の合計額から、基礎控除額である110万円を控除した残額に、一定の税率を乗じて計算する課税方式です。

相続時精算課税

相続時精算課税とは、生前に贈与した金額のうち2500万円までは贈与税は課税されずに相続時まで課税が繰り延べられ、相続の際に贈与を受けていた財産価格を相続財産に加算して相続税が計算される制度です。

感覚としては相続時にまとめて生前に贈与した贈与税も含めて精算するといった考え方で概ね問題ないでしょう。

本稿では原則の課税方式である暦年課税について解説し、相続時精算課税制度についての詳細の解説は割愛します。

計算方法

贈与税の計算式は下記になります。

贈与税額=(受贈財産の合計額-110万円)×税率

上記になります。

そこでまずは受贈財産たる不動産の合計額を算出します。

土地の価格

不動産の評価方法は不動産の種類によって変わってきます。

宅地の評価方法

宅地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

路線価が定められている地域では路線価方式によって評価し、路線価が定められていない地域では倍率方式によって評価します。

路線価方式の評価方法

路線価方式による評価方法とは、評価対象の宅地に面する路線(道路)に付された路線価をもとに、その宅地の形状等に応じた価額の調整を行った金額により評価する方法です。

計算式は、

①基準となる路線価の確定 ⇒ ➁地区の確定 ⇒ ➂各種の調整率の確定 ⇒ ④1㎡あたりの評価額の算出 ⇒ ➄1㎡あたりの評価額×地積=贈与税評価額

となります。

一つ一つ見ていきましょう。

①基準となる路線価の確定

路線価とは路線に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額です。

国税庁のホームページから確認することが出来ます。

路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/

➁地区の確定

地区区分により奥行価格補正率や間口狭小補正率等の調整率が異なります。

➂各種の調整率の確定

各種の調整率として、評価を高めるものと評価を下げるものがあります。

詳細な価格の算定方法は割愛し、どのようなものがあるかを解説します。

評価を高めるもの(加算)

【側方路線影響加算】

宅地が正面と側方とで路線に接している場合に評価額が加算されることをいいます。

いわゆる角地であり、2つの道路に接しているわけですから、利便性がよく、評価額も高くなります。

【二方路線影響加算】

宅地が正面と裏面とで路線に接している場合に評価額が加算されることをいいます。

正面と裏面が道路に接しているわけですから、こちらも評価額が高くなります。

評価を下げるもの(補正)

【奥行価格補正】

宅地の一方のみが路線に接している場合に評価額が減額されることをいい、奥行距離に応じて奥行価格補正率を用いて算定します。

奥行が極端に短い場合や長い場合は、利用しにくく用途も限られるため「奥行価格補正率」は大きくなっています。

【間口狭小補正】

宅地が路線と接している間口が狭い宅地(不整形地及び無道路地に該当する場合を除く)の価額は、奥行価格補正後の価額に間口狭小補正率を乗じて算定します。

間口が狭いと利用価値が下がるため、間口が狭いほど評価額は低くなるという考え方です。

【奥行長大補正】

間口のわりに奥行が長い宅地(不整形地及び無道路地に該当する場合を除く)の価額は、奥行価格補正後の価額に奥行長大補正率を乗じて算定します。

間口距離に対する奥行距離の長さの比率が高くなると利用価値が下がるため、その割合が高くなるほど評価額が低くなるという考え方です。

【がけ地補正】

評価地内にがけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分がある場合に評価額が減算されることをいい、その宅地のうちのがけ地部分ががけ地でないとした場合の価額に、その宅地の総地積に対するがけ地部分等通常の用途に供することができないと認められる部分の地積の割合に応じてがけ地補正率を乗じて算定します。

がけ地が多いと利用価値が下がるため、その割合が著しくなるほど評価額が低くなるという考え方です。

【不整形地補正】

奥行価格補正、側方路線影響加算及び二方路線影響加算を適用した後の価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、地区区分及び地積区分に応じた不整形地補正率を乗じて計算した価額により評価します。

通常の宅地は正方形だったり、長方形だったりということが多いと思いますが、不整刑な土地はその分だけ評価額が低くなるという考え方です。

【無道路地補正】

不整形地としての補正を行った後の価額から、無道路地としての斟酌額(不整形地の補正を行った後の価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額)を控除して評価します。

建築基準法上の道路に接していないわけですから再建築が制限される等、実勢価格と同様に評価額が低くなるという考え方です。

④1㎡あたりの評価額の算出

①で出した路線価に、➁の地区に応じて、➂の加算、補正を行い計算します。

➄1㎡あたりの評価額×地積=贈与税評価額

この計算から算出された金額が原則として贈与税評価額となります。

ただし、共有持分を贈与で取得した場合には、こちらの贈与税評価額に取得した共有持分割合を乗じた価格となります。

概算で計算したい場合

路線価方式による評価方法で正確な金額を算出するには少し時間がかかります。

そのため、概算で算出する場合には、その土地が接道している路線価から一番高い路線価格から地積をかけることによっておおまかな贈与税の評価額が計算可能です。

倍率方式の評価方法

路線価が定められていない地域では倍率方式の評価方法を採用します。

計算式は下記になります。

固定資産税評価額×倍率=倍率方式による贈与税の評価額

こちらも国税庁ホームページの倍率表から確認します。

路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価が定められていないので、固定資産税評価額(登録免許税や不動産取得税を計算する際に使う価格)を基準に一定の倍率を乗じた価格が贈与税の評価額になります。

宅地以外の土地の評価方法

私道、農地、借地権の対象となっている土地(いわゆる底地)については、通常の評価方法とは違った複雑なものとなります。

そのため、宅地以外の土地が含まれている場合であって正確な納税額を計算したい場合には税理士さんにご相談ください。

また相続税を計算するにあたって、小規模宅地等の特例の制度が用意されていますが、贈与税の評価額を計算するうえでは適用されませんのでご注意ください。

建物価格

建物の価格は自用家屋(自ら使用している建物)か貸家(賃貸に出している建物)によって、評価額が変わります。

自用家屋

自用家屋は、建物の固定資産税評価額をそのまま採用します。

貸家

建物の賃貸借契約では借地借家法が適用され、借主側は借家権を取得します。

借家権の目的となっている建物は自由に使用、収益することが出来ませんので、建物の評価額から控除して価格を算出します。

計算式は下記になります。

貸家の評価額 = 家屋の固定資産税評価額 × (1-30)

みなし贈与財産

みなし贈与財産とは、贈与を受けた財産ではなくても、実質的に贈与があったのと同様の経済的な効果があるものとして課税対象となるものです。

不動産の贈与税で問題となりうるのは、『低額譲渡』といって著しく低い価額で財産を譲り受けたことによる利益については、受贈財産として組み入れる必要があります。

例えば市場価格が1000万円の不動産を10万円で売却するようケースで、形式的に売買しているけどそれって実際あげてるのと変わらないよねというような場合には、売買として扱うのではなく、市場価格と著しく相違ある部分については、贈与として計算しましょうということです。

基礎控除

110万まで無条件での基礎控除があります。

そのため、贈与の対象となる土地及び建物を合算した受贈金額が110万円以下であれば、贈与税はかかりませんし、申告も不要です。

配偶者控除(いわゆるおしどり贈与)の特例

婚姻期間が20年以上の夫婦の間から一定の要件を充足する居住用不動産の贈与又は居住用不動産を取得するための資金の贈与を受けて取得した居住用不動産がある場合には、これらの贈与については、その年分の贈与税に係る課税価格(受贈財産)から最大2000万円が控除されるという制度です。

この制度は基礎控除110万円とは別の制度になりますので、暦年課税であれば合計2110万円までの贈与が可能です。

要件

贈与税の配偶者控除の要件は下記になります。

① 婚姻期間が20年以上である配偶者への贈与であること(婚姻の届出をした日から贈与の日までの期間が20年以上必要)

➁ 配偶者から贈与された財産が、居住用不動産であることまたは居住用不動産を取得するための金銭であること

➂ 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、受贈者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

税率

贈与税の税率は相続税等と同様に超過累進課税となっています。

税率は贈与者及び受贈者の関係性によって変わり、一般税率と特例税率に分けられます。

特例税率とは、一般税率に比べて課税が軽減されており、直系尊属(祖父母や父母等)から、その年の1月1日において20歳以上の者(子や孫等)への贈与の際に適用されます。

一般税率は特例税率の要件を満たしていない贈与の際に適用される税率になります。

一般贈与財産

一般贈与財産とは、特例税率の適用がない財産のことをいいます。

特例贈与財産

特例贈与財産とは、特例税率の適用がある財産のことをいいます。

計算事例

【一般贈与の場合であって受贈財産の合計額が1,000万円の場合】

(受贈財産の合計額1,000万円-基礎控除110万円)× 税率40% - 控除額125万円 = 贈与税額 231万円

【特例税率が適用される贈与の場合であって受贈財産の合計額が1,000万円の場合】

(受贈財産の合計額1,000万円-基礎控除110万円)× 税率30% - 控除額 90万円 = 贈与税額 177万円

特例税率が適用されると税額に大幅な差が出ることがわかります。

贈与税の申告と納付

贈与税の支払いは自動的に国から納付書が届くわけではありません。

申告時期と納付時期

贈与税の申告と納付時期は、受贈者(不動産を譲り受けた人)が、貰った年の翌年の2月1日から3月15日までに、贈与を受けた人の住所地を管轄する税務署に申告書を提出する必要があります。

確定申告の時期は2月中旬から3月中旬ですので、確定申告の時期に申告する必要があると覚えていれば問題ないでしょう。

納付の時期に関しても申告の時期と同様に2月1日から3月15日までとなります。

申告と納付は同時にする必要はなく、申告を先にして、納付を後日することも可能ですし納付をしてから申告することも可能です。

納付方法

納付書に現金を添えて、金融機関(日本銀行歳入代理店)または住所地等の所轄の税務署の納税窓口で納付することが原則です。

一括納付が原則ですが、贈与税は比較的高額になることも多く、一括納税をすることが難しい方のために延納という納税方法があります。

この延納は一定の条件の下に5年以内の年賦により納税する方法です。

延納の要件は、相続税の延納要件と同様です。

延納の要件

① 贈与税額が10万円を超えること

➁ 金銭の納付することを困難とする事由があり、かつ、その納付を困難とする金額の範囲内であること

➂ 担保を提供すること(ただし、延納税額が100万円以下で、かつ、延納期間が3年以下である場合は不要)

④ 延納申請に係る贈与税の申告期限までに、延納申請書に担保提供関係書類を添付して税務署長に提出すること

必要書類

申告の際に、個人番号の確認と身元の確認が必要になります。

個人番号が確認できる書類

・個人番号カード(マイナンバーカード)

・通知カード

・住民票の写し(個人番号が記載されているものに限ります)

身元確認ができる書類

・個人番号カード(マイナンバーカード)

・運転免許証

・パスポート

・在留証明書

上記を申告の際に提示するかもしくはコピーを添付する必要があります。

特例規定の適用を受ける場合

特例規定(直系尊属からの贈与)の適用を受ける場合であって下記①または➁の要件を満たす場合には、贈与税の申告書とともに、受贈者の戸籍謄抄本及びその人が直系卑属に該当することを証する書類を提出する必要があります。

① 「特例贈与財産」のみの贈与を受けた場合で、その財産の価額から基礎控除(110万円)を差し引いた後の課税価格が300万円を超えるとき

➁ 「一般贈与財産」と「特例贈与財産」の両方の贈与を受けた場合で、その両方の財産の価額の合計額から基礎控除額(110万円)を差し引いた後の課税価格が300万円を超えるとき

まとめ

不動産は比較的高額な財産であることもあり、そこに高額な贈与税が課税されるため贈与をするなら計画的に手続きする必要があります。

お問い合わせ頂ければ贈与ではなく何のお手続きをするのがベストなのか、ざっくりどの位税金がかかるのかも含めご説明させていただきます。

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